{"id":4102,"date":"2026-08-25T10:01:52","date_gmt":"2026-08-25T10:01:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/?p=4102"},"modified":"2026-08-25T10:23:20","modified_gmt":"2026-08-25T10:23:20","slug":"lievi-difformita-nella-planimetria-catastale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/lievi-difformita-nella-planimetria-catastale\/","title":{"rendered":"Lievi difformit\u00e0 nella planimetria catastale: quando serve la sanatoria e quando no"},"content":{"rendered":"\n

Prima di vendere casa arriva quasi sempre lo stesso dubbio: negli anni sono stati spostati un tramezzo, una porta, forse un bagno \u00e8 stato ridisegnato, ma la planimetria depositata in Catasto \u00e8 rimasta quella originaria. Il rischio pi\u00f9 temuto \u00e8 che questo scollamento tra carta e realt\u00e0 blocchi il rogito o obblighi a una sanatoria costosa. La risposta corretta per\u00f2 dipende da cosa \u00e8 cambiato davvero in casa<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Perch\u00e9 la planimetria conta al momento della vendita<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

In fase di rogito il notaio verifica che la planimetria depositata in Catasto corrisponda allo stato di fatto dell’immobile, e questo controllo non \u00e8 una semplice prassi: dal 1\u00b0 luglio 2010 l’articolo 19, comma 14 del Decreto Legge 78\/2010 il venditore \u00e8 tenuto a dichiarare espressamente che la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dell’immobile, e se la dichiarazione risulta falsa, il rogito rischia la nullit\u00e0<\/a>. \u00c8 per questo che, prima di mettere in vendita, conviene verificare la situazione con un tecnico, confrontando planimetria catastale, titolo edilizio depositato in Comune e stato reale dei muri. Il primo passo pratico, spesso il pi\u00f9 veloce, \u00e8 procurarsi la planimetria catastale<\/a> aggiornata: senza quel documento in mano, qualsiasi valutazione resta teorica.<\/p>\n\n\n\n

Le tolleranze del Salva Casa non coprono tutto<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Molti proprietari sperano che le percentuali di tolleranza introdotte dal Decreto Salva Casa risolvano automaticamente il problema. Non \u00e8 cos\u00ec, o meglio: dipende da cosa si intende per “difformit\u00e0”. Il Salva Casa ha riscritto l’articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia<\/strong>, prevedendo che gli scostamenti rispetto al titolo abilitativo (per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024<\/strong>) non costituiscano violazione edilizia entro soglie che vanno dal 2% per le unit\u00e0 sopra i 500 mq fino al 6% per quelle sotto i 60 mq<\/strong> di superficie utile. Sono le cosiddette tolleranze costruttive<\/strong>, e riguardano parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta: non sono una franchigia generale<\/strong> che autorizza a ridisegnare liberamente la distribuzione interna degli ambienti. Vale inoltre un limite temporale: le nuove percentuali si applicano solo a interventi gi\u00e0 presenti nel progetto originario e realizzati entro quella data, non a lavori successivi n\u00e9 ad abusi gi\u00e0 contestati dal Comune.<\/p>\n\n\n\n

Cosa succede se sono stati spostati muri interni senza pratica<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Se la modifica riguarda semplicemente uno spostamento millimetrico di un tramezzo o una diversa ubicazione di un’apertura interna rispetto a un progetto gi\u00e0 autorizzato, la valutazione non rientra tra le tolleranze costruttive appena viste, bens\u00ec tra le tolleranze esecutive <\/strong>qui non si applica alcuna soglia percentuale, perch\u00e9 si tratta di difformit\u00e0 di cantiere (irregolarit\u00e0 nell’esecuzione dei muri interni ed esterni, diversa collocazione di aperture, errori corretti in corso d’opera) che la norma considera non costituenti violazione edilizia a prescindere dalla loro entit\u00e0 dimensionale, purch\u00e9 rientrino nei limiti e nelle condizioni previste dal comma 2. In questi casi un tecnico pu\u00f2 attestarlo senza bisogno di alcuna sanatoria.<\/p>\n\n\n\n

Il discorso cambia se invece \u00e8 stata realizzata una vera e propria ridistribuzione degli spazi interni (nuove pareti, un vano in pi\u00f9, un bagno spostato) senza presentare alcuna comunicazione al Comune. In questo caso, quando l’intervento non ha toccato parti strutturali e i lavori sono gi\u00e0 conclusi, la regolarizzazione passa tipicamente da una CILA in sanatoria<\/strong> (detta anche CILA postuma o a consuntivo): la legge prevede per la mancata comunicazione una sanzione pecuniaria di 1.000 euro<\/strong>, importo pieno e non riducibile quando i lavori sono gi\u00e0 terminati. La riduzione a un terzo (circa 333 euro<\/strong>) si applica invece solo al caso diverso della CILA tardiva<\/strong>, cio\u00e8 quando la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre l’intervento \u00e8 ancora in corso d’opera \u2014 una situazione che, per lavori fatti “prima del 2024”, di norma non ricorre pi\u00f9. A questi importi si aggiungono i diritti di segreteria comunali. <\/p>\n\n\n\n

Se invece i lavori hanno interessato elementi strutturali o richiedevano una SCIA, la strada da percorrere \u00e8 quella dell’accertamento di conformit\u00e0 semplificato previsto dall’articolo 36-bis del D.P.R. 380\/2001<\/strong>, introdotto anch’esso dal Salva Casa: qui l’importo dovuto varia in base alla procedura applicabile e alle caratteristiche specifiche dell’intervento, e conviene farsi accompagnare da un tecnico abilitato fin dalla prima verifica.<\/p>\n\n\n\n

Quando la differenza non ha rilevanza catastale<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Un punto che genera spesso confusione \u00e8 la differenza tra irregolarit\u00e0 urbanistica e planimetria catastale non conforme allo stato di fatto<\/a>: sono due piani distinti, con regole diverse. Sul fronte del Catasto, la Circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2 del 9 luglio 2010<\/strong> ha chiarito che alcune modifiche interne minori (ad esempio lo spostamento di una porta o di un tramezzo) non hanno rilevanza catastale quando non cambiano il numero dei vani n\u00e9 la loro funzionalit\u00e0<\/strong>, anche se fanno variare la superficie utile del singolo locale interessato. Attenzione per\u00f2: la valutazione va fatta caso per caso da un tecnico, perch\u00e9 se lo spostamento trasforma, ad esempio, un ripostiglio in una camera abitabile, oppure crea un nuovo bagno, la modifica smette di essere irrilevante e la variazione catastale tramite procedura DOCFA diventa obbligatoria, da presentare di norma entro trenta giorni<\/strong> dal completamento dei lavori.<\/p>\n\n\n\n

Cosa fare concretamente prima del rogito<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Il percorso pratico comincia sempre dal confronto tra i tre documenti che raccontano la storia dell’immobile, che si affiancano agli altri documenti necessari per vendere casa<\/a>: la planimetria depositata in Catasto, il titolo edilizio (o l’assenza di esso) in Comune, e lo stato reale dei muri. Chi vuole affrontare questa verifica in un unico passaggio, senza districarsi tra Agenzia delle Entrate e Conservatoria, pu\u00f2 affidarsi a un servizio come Casacheck<\/a>, pensato proprio per raccogliere in un’unica richiesta i controlli utili prima di comprare o vendere casa. Se dal confronto emerge che la planimetria \u00e8 effettivamente superata rispetto allo stato attuale, il passo successivo \u00e8 l’aggiornamento della planimetria catastale<\/a> tramite pratica DOCFA, che un tecnico abilitato pu\u00f2 gestire per conto del proprietario. Se invece il problema non \u00e8 solo catastale ma riguarda anche la mancanza del titolo edilizio per i lavori svolti (quindi serve una CILA in sanatoria o un accertamento di conformit\u00e0) \u00e8 il caso di richiedere un preventivo per la pratica tecnica di regolarizzazione pi\u00f9 adatta alla propria situazione, ad esempio tra i servizi tecnici a preventivo<\/a> dedicati proprio a questo tipo di interventi.<\/p>\n\n\n\n

Una verifica fatta in anticipo evita sorprese al momento del rogito, quando un notaio che rileva la difformit\u00e0 pu\u00f2 bloccare o rimandare la firma finch\u00e9 la situazione non \u00e8 chiarita.<\/p>\n\n\n\n

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Scarica la planimetria<\/a><\/div>\n\n\n\n
Richiedi l’aggiornamento della planimetria<\/a><\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Hai spostato un muro senza aggiornare il Catasto? Scopri quando la planimetria difforme richiede sanatoria e quando basta la tolleranza, prima di vendere casa.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":4107,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11],"tags":[85],"class_list":["post-4102","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-casa","tag-home"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4102","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4102"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4102\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4104,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4102\/revisions\/4104"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4107"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4102"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4102"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4102"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}