{"id":4129,"date":"2026-09-23T10:20:52","date_gmt":"2026-09-23T10:20:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/?p=4129"},"modified":"2026-10-07T09:25:07","modified_gmt":"2026-10-07T09:25:07","slug":"rogito-cosa-puo-bloccare-la-vendita-e-come-arrivarci-preparati","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/rogito-cosa-puo-bloccare-la-vendita-e-come-arrivarci-preparati\/","title":{"rendered":"Rogito: cosa pu\u00f2 bloccare la vendita e come arrivarci preparati"},"content":{"rendered":"\n

Hai trovato chi vuole comprare la tua casa. Il prezzo \u00e8 concordato, la stretta di mano \u00e8 fatta, la data dal notaio \u00e8 gi\u00e0 segnata sul calendario. Poi arriva la telefonata: la planimetria depositata in Catasto non corrisponde a come \u00e8 fatta la casa, oppure la veranda che hai chiuso anni fa non compare in nessun documento del Comune. Trovare l’acquirente \u00e8 solo met\u00e0 del lavoro<\/strong>, e l’altra met\u00e0 si gioca sulle carte.<\/p>\n\n\n\n

Una casa \u00e8 davvero vendibile quando pu\u00f2 passare di mano senza sorprese, cio\u00e8 quando quello che l’acquirente vede coincide con quello che risulta al Comune e al Catasto<\/strong>, e i documenti richiesti per l’atto esistono gi\u00e0. Vediamo cosa pu\u00f2 fermare una firma e in che ordine conviene muoversi.<\/p>\n\n\n\n

Cosa pu\u00f2 fermare la firma dal notaio<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Il notaio non fa sopralluoghi n\u00e9 rilievi. Controlla che nell’atto ci siano le dichiarazioni e le menzioni previste dalla legge<\/strong> e che i documenti allegati siano in regola, come la Cassazione ha ribadito pi\u00f9 volte, anche nel 2022. Lo stato reale dell’immobile resta responsabilit\u00e0 di chi vende, che in atto dichiara sotto la propria responsabilit\u00e0 la corrispondenza tra casa, titoli edilizi e planimetrie.<\/p>\n\n\n\n

Gli ostacoli che fanno slittare un rogito sono pochi e tornano sempre. Il primo \u00e8 una planimetria catastale<\/a> che si discosta in modo rilevante dallo stato di fatto: un bagno aggiunto, una veranda chiusa e trasformata in stanza, un frazionamento mai registrato. Il secondo \u00e8 un intervento eseguito senza titolo edilizio, come la stessa veranda, un soppalco o un cambio di destinazione d’uso<\/a> di un locale. Poi c\u2019\u00e8 la certificazione energetica che manca, \u00e8 scaduta o \u00e8 decaduta perch\u00e9 non sono stati fatti i controlli periodici sull’impianto, e le ipoteche o i pignoramenti non estinti che emergono dalla visura ipotecaria. A questi si aggiungono l’agibilit\u00e0 assente o introvabile, che non impedisce la vendita ma pu\u00f2 far saltare il mutuo di chi compra o aprire una contestazione sul prezzo, e una posizione condominiale poco chiara, con spese arretrate o delibere per lavori straordinari mai comunicate.<\/p>\n\n\n\n

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Richiedi un preventivo per cambio d’estinazione d’uso<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Nessuno di questi problemi si risolve in ventiquattro ore.<\/strong> Per questo la verifica va fatta prima, non durante la trattativa.<\/p>\n\n\n\n

I tre documenti che la legge richiede per l’atto<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Tre elementi sono richiesti a pena di nullit\u00e0 dell’atto o di sanzione.<\/p>\n\n\n\n

L’APE<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

L’immobile deve avere l’attestato di prestazione energetica, che va allegato al rogito: nell’atto compare anche la clausola con cui l’acquirente dichiara di averlo ricevuto. Lo prevede il D.Lgs. 192\/2005, e chi vende senza rischia una sanzione da 3.000 a 18.000 euro<\/strong>. \u00c8 per\u00f2 il documento pi\u00f9 semplice da sistemare, perch\u00e9 un tecnico abilitato lo prepara in pochi giorni. Conviene richiederlo per primo, prima ancora di fotografare la casa, perch\u00e9 classe energetica e indice di prestazione vanno gi\u00e0 indicati nell’annuncio.<\/p>\n\n\n\n

La conformit\u00e0 catastale<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Se la planimetria non rappresenta la casa com’\u00e8 oggi, non puoi dichiarare in atto che la rappresenta, e senza quella dichiarazione il notaio non pu\u00f2 ricevere l’atto, nemmeno se l’acquirente \u00e8 al corrente di tutto e vorrebbe concludere comunque. Dal 2010, con l’articolo 19 del decreto legge 78, l’atto deve contenere l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformit\u00e0<\/strong>, resa dal venditore o attestata da un tecnico, a pena di nullit\u00e0<\/strong>. Non \u00e8 una clausola che le parti possano negoziare.<\/p>\n\n\n\n

Contano per\u00f2 solo le differenze rilevanti ai fini catastali, cio\u00e8 quelle che cambiano il numero di vani, la consistenza, il classamento o la rendita, come hanno chiarito le circolari 2 e 3 del 2010. Un tramezzo spostato che non altera la consistenza \u00e8 irrilevante, un bagno in pi\u00f9 no. Nel secondo caso, prima del rogito serve una variazione catastale con pratica DOCFA, che puoi richiedere con il servizio di aggiornamento della planimetria catastale.<\/p>\n\n\n\n

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Richiedi l’aggiornamento della planimetria<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

I titoli edilizi<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Nell’atto vanno citati gli estremi del permesso con cui la casa \u00e8 stata costruita o modificata. Lo stabilisce l’articolo 46 del Testo unico dell’edilizia, e anche qui la sanzione \u00e8 la nullit\u00e0. Per gli edifici costruiti prima del 1\u00b0 settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva del venditore. Attenzione, per\u00f2: la dichiarazione “ante 1967” rende l’immobile commerciabile, ma non dice nulla sulla sua regolarit\u00e0<\/strong>, perch\u00e9 le modifiche fatte dopo quella data restano soggette alle regole ordinarie.<\/p>\n\n\n\n

Quello che il notaio chiede comunque<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La legge impone di menzionare i titoli edilizi, non di dimostrare che la casa vi corrisponda fino all’ultimo dettaglio. Con la sentenza 8230 del 2019 le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che la nullit\u00e0 scatta solo se il titolo manca o \u00e8 falso<\/strong>. Una difformit\u00e0 parziale, come la veranda chiusa senza permesso, non impedisce la vendita, a patto che il titolo originario sia citato, la difformit\u00e0 sia dichiarata in atto e l’acquirente la accetti. Spesso la accetta scontando il prezzo e accollandosi la sanatoria.<\/p>\n\n\n\n

Su questo punto, a differenza del Catasto, l’accordo tra le parti \u00e8 la strada, ed \u00e8 qui che nasce il rischio. Un venditore pu\u00f2 dichiarare in perfetta buona fede la conformit\u00e0 di una casa che negli anni ha subito modifiche mai autorizzate. Se emergono dopo la vendita, l’acquirente pu\u00f2 chiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento<\/strong>, e le dichiarazioni false in atto pubblico hanno anche rilievo penale.<\/p>\n\n\n\n

Per questo notai, banche e agenzie chiedono sempre pi\u00f9 spesso una verifica firmata da un tecnico: la Dichiarazione di Conformit\u00e0 Urbanistica e Catastale, spesso redatta nella forma della Relazione Tecnica Integrata. Il tecnico fa un accesso agli atti in Comune, ricostruisce la storia edilizia dell’immobile, confronta titoli, planimetria e stato di fatto e mette per iscritto, sotto la propria responsabilit\u00e0, se tutto coincide o quali difformit\u00e0 esistono e come regolarizzarle. Non \u00e8 un documento obbligatorio per legge a livello nazionale<\/strong>, ma in alcune regioni \u00e8 ormai prassi e altrove lo richiede la banca prima di erogare il mutuo. Trasforma una dichiarazione del venditore in un’attestazione professionale e, se qualcosa non torna, lo scopri con settimane di anticipo, quando c’\u00e8 ancora tempo per aggiornare il Catasto o presentare una sanatoria. Se vuoi arrivare dal notaio con questo passaggio gi\u00e0 chiuso, puoi richiedere un preventivo per i servizi tecnici.<\/p>\n\n\n\n

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Richiedi i servizi tecnici<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Le tolleranze costruttive ampliate dal decreto Salva Casa del 2024 hanno reso sanabili molte piccole difformit\u00e0, ma vanno accertate e dichiarate, non date per scontate. E vale la pena chiarire un equivoco molto diffuso: la conformit\u00e0 catastale da sola non basta<\/strong>. Il Catasto ha una funzione fiscale e non attesta la regolarit\u00e0 edilizia, quindi una planimetria aggiornata su cui compare la veranda abusiva non rende legittima la veranda. Servono entrambe le conformit\u00e0, ed \u00e8 quella urbanistica a decidere se la casa \u00e8 davvero in regola.<\/p>\n\n\n\n

In che ordine muoversi<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Prima di pubblicare l’annuncio, recupera l’atto di provenienza, la visura e la planimetria catastale, e controlla l’APE: se non c’\u00e8 o \u00e8 scaduto, fallo fare subito, perch\u00e9 serve per l’annuncio stesso. Se non hai pi\u00f9 la planimetria depositata, puoi richiederla con Pratiche.it, e per verificare intestazione e dati dell’immobile ti serve una visura catastale.<\/p>\n\n\n\n

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Scarica la planimetria<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Prima di accettare una proposta, fai controllare da un tecnico la corrispondenza tra casa, planimetria e titoli edilizi, con accesso agli atti in Comune. \u00c8 il passaggio pi\u00f9 lungo, perch\u00e9 molti archivi comunali non sono ancora digitalizzati. Se emergono difformit\u00e0, valuta con lui se rientrano nelle tolleranze e se bastano una variazione catastale o una sanatoria, cos\u00ec da fissare la data del rogito sapendo quanto tempo serve davvero.<\/p>\n\n\n\n

Prima del preliminare, chiedi la visura ipotecaria e la liberatoria dell’amministratore di condominio, e verifica che l’agibilit\u00e0 sia reperibile, soprattutto se chi compra ha bisogno di un mutuo. Anche l’acquirente, del resto, pu\u00f2 controllare per conto suo la situazione catastale e ipotecaria prima di fare la proposta, per esempio con il Report Completo di Casacheck: meglio che le carte siano gi\u00e0 in ordine quando le guarda qualcun altro.<\/p>\n\n\n\n

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Scegli il report completo<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

Al rogito, presentati con un fascicolo completo: APE, planimetria conforme, titoli edilizi e, se l’hai fatta fare, la dichiarazione di conformit\u00e0 firmata dal tecnico.<\/p>\n\n\n\n

In una casa pronta per il rogito, le carte e le stanze dicono la stessa cosa. Se un’incongruenza salta fuori a pochi giorni dall’atto, a trattare da una posizione di forza \u00e8 chi compra, perch\u00e9 pu\u00f2 aspettare. Se la scopri tu per primo, tempi e prezzo restano nelle tue mani.<\/p>\n\n\n\n

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Prima di vendere casa, scopri quali documenti servono per l’atto e cosa pu\u00f2 far slittare la firma dal notaio, cos\u00ec da arrivare al rogito senza imprevisti.<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":4059,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[11],"tags":[85],"class_list":["post-4129","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-casa","tag-home"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4129","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4129"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4129\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":4135,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4129\/revisions\/4135"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4059"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4129"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4129"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.pratiche.it\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4129"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}