È possibile vendere un immobile con difformità catastali? E quali sono le conseguenze se la planimetria non coincide con lo stato reale dell’immobile? E soprattutto: la difformità catastale può rendere nullo l’atto di vendita? Una recente sentenza della Cassazione ha fatto chiarezza sulla questione.
Innanzitutto va chiarito cosa si intende per conformità catastale: è la corrispondenza tra i dati e la planimetria catastale depositati in Catasto e lo stato reale dell’immobile. Questa verifica va sempre eseguita prima del rogito — ma anche in caso di donazioni o divisioni — confrontando i luoghi con la documentazione per escludere difformità. Su questo punto la Corte di Cassazione ha aggiunto un tassello importante, specie in Italia, dove la piena conformità catastale è più l’eccezione che la regola.
Quando l’atto è nullo e quando no: i chiarimenti della Cassazione
Con la sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025, la Corte di Cassazione ha fatto chiarezza: nella compravendita immobiliare l’atto è nullo solo se manca la dichiarazione di conformità catastale (o l’attestazione del tecnico). Se la dichiarazione c’è, la semplice difformità tra planimetria e stato di fatto non fa saltare la vendita, salvo che la discrepanza sia così evidente da risultare riconoscibile a occhio nudo anche da un non esperto. Resta comunque necessario che la conformità catastale sia espressamente dichiarata nel rogito dal venditore e che la planimetria catastale sia allegata all’atto.
Cosa fare se la planimetria non coincide
La sentenza chiarisce che una planimetria catastale non conforme non è sempre un ostacolo alla vendita. Secondo la Corte, le difformità lievi non sono sufficienti a rendere un immobile non conforme. Cosa si intende quindi per difformità lievi?
L’Agenzia delle Entrate considera lievi difformità tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nelle planimetrie catastali che non hanno comportato: variazione al numero dei vani, cambi di destinazione d’uso anche parziali, aumento della superficie calpestabile, variazione del numero di unità, ecc..
La conformità deve essere negata solo se le variazioni incidono sulla rendita catastale dell’immobile, ovvero se si tratta di difformità sostanziali.
Come si regolarizza una difformità sostanziale
Le difformità sostanziali comprendono le differenze che hanno conseguenze sulla disposizione interna dei vani dell’immobile, della classe, della rendita catastale. Ad esempio, spostamento di tramezzi, diversa disposizione degli spazi interni, annessione di locali, e tutte le variazioni che incidono su rendita, categoria o classe.
Potrai sanare le difformità in due passaggi:
- Pratica in comune: presenta in comune la pratica di autorizzazione urbanistica completa, per esempio una CILA per manutenzioni straordinarie non strutturali, o altre pratiche di autorizzazione.
- Aggiornamento planimetria catastale: incarica un tecnico abilitato, che rilevi lo stato reale dell’immobile, aggiorni la planimetria catastale e predisponga la pratica DOCFA, trasmettendola all’Agenzia delle Entrate. Il tecnico aggiornerà la planimetria, allineando consistenza, categoria e classe.
In questa fase puoi affidarti a Pratiche.it: un tecnico, con i documenti utili per la richiesta, compilerà il Docfa permettendoti di ottenere una planimetria catastale conforme. Al completamente del servizio Pratiche.it invierà anche in originale per posta la seguente documentazione:
- Planimetria aggiornata
- Visura Catastale aggiornata
- Copia del Docfa presentato
- Ricevuta catastale di avvenuta registrazione pratica
- Ricevuta di pagamento dei diritti catastali
