La superficie commerciale è la misura che trovi quasi sempre negli annunci immobiliari e che serve, nella pratica, a stabilire quanto vale una casa al metro quadro. Non coincide con i metri quadri che calpesti camminando tra le stanze e non è nemmeno identica a quella che compare sulla visura catastale: è una superficie «convenzionale», costruita sommando l’area dell’appartamento, una parte dello spessore dei muri e una quota percentuale di balconi, cantine, box e altre pertinenze.
In questa guida vediamo cos’è la superficie commerciale, come calcolarla passo dopo passo, quali coefficienti si applicano e come distinguerla dalla superficie catastale, dalla calpestabile e dalla lorda.
Cos’è la superficie commerciale e a cosa serve
La superficie commerciale è una superficie convenzionale: non misura lo spazio che puoi effettivamente abitare, ma serve a confrontare in modo omogeneo immobili anche molto diversi tra loro. Si ottiene sommando l’intera superficie principale dell’immobile, muri compresi, e una frazione delle superfici accessorie (balconi, terrazze, giardini, cantine, soffitte, box), ciascuna «ridotta» da una percentuale che prende il nome di coefficiente di ragguaglio. Per questo la trovi indicata anche come superficie commerciale vendibile o superficie convenzionale vendibile, in sigla SCV, dicitura che compare anche nel glossario dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Il motivo per cui conta tanto è semplice: quando si parla del prezzo di una casa si ragiona quasi sempre in euro al metro quadro, e perché il confronto abbia senso bisogna misurare tutti gli immobili con lo stesso metro. È il parametro su cui si fondano le stime degli agenti immobiliari, le perizie dei tecnici e buona parte degli annunci, e in genere è anche il punto di partenza per capire se il prezzo richiesto è in linea con quello della zona, sia in una compravendita sia quando si valuta un canone di locazione.
Superficie catastale e commerciale: le differenze
Prima di fare qualsiasi calcolo conviene mettere ordine tra le diverse «metrature» di una casa, perché nelle conversazioni con agenti, notai e tecnici capita spesso che termini diversi vengano usati come se fossero sinonimi.
La superficie calpestabile, detta anche netta o utile, è quella che resta misurando il pavimento delle stanze, quindi al netto dei muri interni e perimetrali: è la metratura che senti di avere davvero a disposizione quando arredi. La superficie lorda comprende invece anche lo spessore dei muri ed è per questo sempre più ampia della calpestabile. La superficie commerciale parte dalla lorda dei locali principali e vi aggiunge, in quota ridotta, tutto ciò che è accessorio all’immobile, sicché è quasi sempre il valore più alto dei tre.
La superficie catastale è invece un dato ufficiale, che compare anche nella visura catastale delle unità in categoria ordinaria, nella doppia versione «totale» e, per il gruppo A, «totale escluse aree scoperte». In un’abitazione i vani principali e gli accessori a servizio diretto, come bagni e ripostigli, contano per intero; le pertinenze comunicanti con i vani principali, come una cantina collegata, entrano al 50% e quelle non comunicanti al 25%; balconi e terrazze collegati alle stanze principali valgono il 30% fino a 25 mq e il 10% oltre tale soglia. Se vuoi capire come sono classificati questi immobili, puoi dare un’occhiata alle categorie catastali.
Come si fa il calcolo della superficie commerciale
Il calcolo della superficie commerciale è riassumibile in una formula: superficie commerciale = superficie principale + (superficie di ciascun accessorio × relativo coefficiente). Vediamolo passo dopo passo.
Il primo passaggio è procurarsi una base affidabile, cioè la planimetria catastale oppure, se la casa è stata modificata o se la cifra in gioco è importante, un rilievo sul posto. Va ricordato che la planimetria da sola non certifica la conformità urbanistica dell’immobile e che può non rispecchiare lo stato di fatto: se hai il dubbio che sia così, ti conviene leggere cosa fare quando la planimetria catastale non è conforme alla realtà.
Il secondo passaggio è misurare la superficie principale, che comprende i locali di uso quotidiano (cucina, soggiorno, camere) e gli accessori diretti come bagni, ingressi, disimpegni e corridoi. La misura si prende al lordo dei muri: quelli interni e i perimetrali esterni si contano per intero fino a 50 cm di spessore, mentre i muri in comune con altre unità o con parti condominiali si contano a metà, fino a un massimo di 25 cm. Le scale interne si computano secondo la loro proiezione orizzontale e gli spazi con altezza utile inferiore a 1,50 m non si considerano.
Il terzo passaggio riguarda le superfici accessorie. I balconi e le terrazze si misurano fino al contorno esterno, i giardini fino al confine di proprietà, mentre per cantine e soffitte si includono i muri perimetrali e la metà di quelli divisori con le altre proprietà. A ciascuna di queste aree si applica il proprio coefficiente: per balconi, terrazze e giardini la percentuale più alta vale per i primi 25 mq e quella più bassa per l’eccedenza, e se la superficie non comunica con i vani principali si considera la metà dell’incidenza. Le parti comuni del condominio, come scale, androne e aree verdi condivise, restano fuori dal conteggio, anche se possono incidere sul prezzo di mercato.
L’ultimo passaggio è sommare tutto. Se disponi soltanto della superficie calpestabile e ti serve un ordine di grandezza, per le abitazioni si usa talvolta stimare i muri come un 10% in più della superficie utile netta (circa 110 mq lordi per 100 mq netti): è un’approssimazione grossolana, da usare con cautela, a cui vanno poi aggiunte le pertinenze ponderate.
Tabella per il calcolo della superficie commerciale: i coefficienti di ragguaglio
Questa tabella raccoglie i coefficienti più diffusi nella prassi dei professionisti. Sono valori di riferimento e non una norma di legge, quindi possono variare di qualche punto in base alla fonte utilizzata e al mercato locale.
| Tipo di superficie | Coefficiente | Note |
|---|---|---|
| Locali principali e accessori diretti | 100% | Muri interni e perimetrali fino a 50 cm; muri in comune al 50% fino a 25 cm |
| Mansarda abitabile | 75% | Altezza media minima 2,40 m |
| Sottotetto non abitabile | 35% | Altezza media inferiore a 2,40 m, minima 1,50 m |
| Soppalco | 80% se abitabile, 15% se non abitabile | Altezza media minima 2,40 m per l’abitabile |
| Taverna o locale seminterrato abitabile collegato | 60% | Altezza media minima 2,40 m |
| Veranda | 80% con finiture analoghe ai locali interni, 60% altrimenti | |
| Balcone e lastrico solare | 25% fino a 25 mq, 10% oltre | |
| Terrazzo e loggia | 35% fino a 25 mq, 10% oltre | |
| Patio e portico | 35% fino a 25 mq, 10% oltre | |
| Giardino di appartamento | 15% fino a 25 mq, 5% oltre | |
| Giardino di villa o villino | 10% fino a 25 mq, 2% oltre | |
| Cantina, soffitta e locali accessori non collegati | 20% | Altezza minima 1,50 m |
| Locale accessorio collegato ai vani principali | 35% | Altezza minima 2,40 m |
| Box collegato ai vani principali | 60% | |
| Box non collegato | 50% | |
| Box in autorimessa collettiva | 45% | Posto tipo di 2,50 × 5,00 m |
| Posto auto coperto | 35% | |
| Posto auto scoperto | 20% | |
| Locale tecnico | 15% | Altezza minima 1,50 m |
Superficie commerciale di un appartamento: esempio di calcolo
Immaginiamo un appartamento all’ultimo piano di un condominio, con 90 mq di locali principali e accessori diretti misurati al lordo dei muri. L’abitazione ha un terrazzo di 35 mq e un balcone scoperto di 8 mq, entrambi collegati alle stanze, una cantina di 6 mq e un box non collegato di 15 mq.
I 90 mq dei locali valgono per intero. Il terrazzo si calcola a scaglioni: i primi 25 mq al 35% fanno 8,75 mq e i restanti 10 mq al 10% ne fanno 1, per un totale di 9,75 mq. Il balcone scoperto, trattandosi di una superficie entro i 25 mq, si conta al 25% e vale quindi 2 mq. La cantina al 20% porta 1,2 mq e il box non collegato al 50% ne porta 7,5.
Sommando 90 + 9,75 + 2 + 1,2 + 7,5 si ottengono 110,45 mq, che nell’annuncio diventeranno verosimilmente 110 mq di superficie commerciale. Nota come questa cifra sia ben superiore ai metri quadri realmente calpestabili: è proprio la ragione per cui, quando confronti due appartamenti, conviene sempre chiedere come è stata calcolata la superficie e non fermarsi al solo numero.
Dove trovare i dati per il calcolo e quando rivolgersi a un tecnico
Per calcolare la superficie commerciale ti serve soprattutto un documento: la planimetria catastale, cioè il disegno in scala delle stanze e delle pertinenze dell’immobile. Se non ce l’hai a portata di mano, puoi richiederla online con il servizio di planimetria catastale di Pratiche.it e riceverla in formato digitale, pronta per essere misurata.
Il passaggio più laborioso, per chi non ha dimestichezza con scale di riduzione e disegni tecnici, è trasformare quel foglio in misure affidabili. In questo caso ti può aiutare il servizio di calcolo della superficie da planimetria: i tecnici di Pratiche.it preparano la planimetria in un formato digitale corretto, tracciano i contorni necessari e ti restituiscono sia la superficie netta (calpestabile) sia quella commerciale dell’immobile, così da avere in mano un dato chiaro prima di vendere, comprare o mettere in affitto casa.
Se invece ti interessano i dati ufficiali dell’immobile, come la superficie catastale, la categoria e la rendita, li trovi nella visura: nella nostra guida spieghiamo come scaricare una visura catastale.
C’è poi il caso, tutt’altro che raro, in cui la planimetria non corrisponde più alla casa perché sono stati abbattuti o spostati dei tramezzi senza aggiornare il catasto. Qui il calcolo parte da una base sbagliata e conviene sistemare prima la situazione: nell’articolo su come aggiornare la planimetria trovi come funziona la procedura, e con il servizio di aggiornamento planimetria catastale un tecnico abilitato si occupa della pratica al posto tuo, dalla compilazione del DOCFA alla consegna della planimetria e della visura aggiornate. Chi compra dovrebbe poi tenere presente che i dati catastali devono essere coerenti con lo stato di fatto, e che le difformità più serie possono avere conseguenze anche sull’atto, come spieghiamo parlando di conformità catastale e di rogito nullo.
Infine, se stai pensando di acquistare e vuoi capire se il prezzo al metro quadro richiesto è in linea con il mercato, il Report Valore di Casacheck ti offre un’analisi di prezzo e di mercato su cui ragionare prima di fare una proposta. Quando invece servono una perizia di stima o un conteggio ufficiale, per esempio perché la superficie è oggetto di contestazione, la scelta più prudente è affidarsi a un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere.
