Notaio per il mutuo: quanto costa davvero (e come risparmiare)

Quando si acquista casa con un mutuo, il costo del notaio è una delle voci spesso sottovalutate. Eppure, è proprio il notaio a rendere valido l’atto di mutuo e a registrare l’ipoteca per conto della banca. Senza di lui, la compravendita semplicemente non si chiude.

Il problema? Molti lo contattano tardi, senza i documenti giusti, e si ritrovano a pagare di più o a gestire emergenze last minute che si potevano tranquillamente evitare. Per esempio, la mancanza di una visura catastale aggiornata, di una planimetria conforme o dell’atto di provenienza può bloccare tutto, rallentare l’erogazione del mutuo o far aumentare i costi.

Il ruolo del notaio (e perché contattarlo prima)

Il notaio non si limita a firmare il rogito. Il suo compito è verificare che ogni elemento della compravendita e del mutuo sia regolare: controlla la proprietà dell’immobile, le eventuali ipoteche pendenti, la situazione catastale e urbanistica, la conformità della planimetria depositata e, se richiesto, registra anche il compromesso all’Agenzia delle Entrate.

Molti si rivolgono a lui solo a ridosso del rogito. Tuttavia, il momento giusto per coinvolgerlo è prima di firmare qualsiasi proposta o compromesso, perché già in quella fase possono emergere problemi tecnici o legali che metterebbero a rischio l’operazione. E se qualcosa non torna, sei ancora in tempo per sistemarlo.

Vuoi evitare ritardi, costi extra o il rifiuto del mutuo da parte della banca? Allora procurati subito i documenti che servono. Con Pratiche.it puoi richiedere online i documenti necessari, pronti per essere consegnati al notaio.

Quanto costa il notaio per il mutuo

In media, le spese notarili per un mutuo variano tra 1.500 e 4.000 euro, ma il costo reale dipende da numerosi fattori. Conta il valore dell’immobile, l’importo del mutuo, il fatto che si tratti di prima casa, la zona geografica e – soprattutto – la complessità dell’operazione. Se ci sono irregolarità da sanare, atti integrativi o ipoteche da cancellare, i costi salgono.

Nel dettaglio, le voci principali che compongono il costo del notaio sono:

• Atto di mutuo: contratto che firmi con la banca. Il notaio lo redige, lo autentica, lo registra e iscrive l’ipoteca nei registri immobiliari. Senza questo passaggio, il mutuo non viene erogato.
• Atto di compravendita (rogito): atto che certifica il passaggio di proprietà della casa. Anche in questo caso è il notaio a occuparsi della stesura e della registrazione.
• Compromesso (preliminare di vendita): se redatto dal notaio, comporta un ulteriore costo. Non è obbligatorio, ma può offrire maggiori garanzie legali, soprattutto quando ci sono acconti consistenti in gioco.
• Imposte e tasse: Il notaio ha il compito di riscuotere e versare allo Stato l’imposta di registro (oppure l’IVA, se compri da costruttore), l’imposta ipotecaria e quella catastale. Questi importi sono stabiliti dalla legge e non dipendono dalla volontà del professionista.
• Spese per le verifiche sull’immobile: Comprendono tutto ciò che serve per controllare la regolarità dell’immobile: visura catastale, planimetria, controllo della provenienza, eventuali ipoteche o abusi edilizi. Se emerge qualche anomalia, il notaio dovrà segnalarla e, in alcuni casi, redigere atti integrativi che faranno aumentare il conto finale.
• Compenso professionale, che è libero e negoziabile

Proprio il compenso è la voce più flessibile: ogni notaio può stabilire tariffe diverse. È quindi essenziale chiedere un preventivo dettagliato, indicare tutte le informazioni utili (prezzo dell’immobile, importo del mutuo, se si tratta di prima casa) e, soprattutto, presentarsi con tutti i documenti in regola.

Spese detraibili (e cosa non puoi recuperare)

Una parte delle spese notarili può essere recuperata nella dichiarazione dei redditi, ma con dei limiti. Sono detraibili al 19% le spese legate al mutuo, come il compenso per l’atto, le spese di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva e altri costi accessori. Non sono invece detraibili le spese legate alla compravendita vera e propria, come l’atto di rogito o le imposte di registro e catastali.

Occhio però: la detrazione vale solo se il mutuo è per l’acquisto dell’abitazione principale e solo per l’intestatario. Quindi, se hai più cointestatari o il mutuo è su una seconda casa, le regole cambiano.

Il mutuo copre le spese del notaio?

No. La banca finanzia esclusivamente l’acquisto dell’immobile. Tutte le spese accessorie – notaio incluso – restano a tuo carico, così come l’eventuale commissione dell’agenzia immobiliare, le imposte e le verifiche tecniche. È quindi fondamentale calcolare in anticipo queste spese e metterle a budget.

Anche per questo è utile confrontare diversi preventivi notarili, ma a patto di avere già tutta la documentazione pronta. 

Documenti necessari per la compravendita immobiliare

Quando si acquista o si vende un immobile, la documentazione da fornire al notaio è ampia e varia a seconda dei soggetti coinvolti, delle caratteristiche dell’immobile e della presenza o meno di un mutuo. Ecco l’elenco aggiornato dei principali documenti richiesti in una compravendita, tenendo presente che il proprio notaio di fiducia potrebbe indicare ulteriori integrazioni in base al caso specifico.

Se sei l’acquirente

Persone fisiche

• Documento d’identità in corso di validità, con segnalazione di eventuali cambi di residenza
• Codice fiscale
• Estratto dell’atto di matrimonio oppure un certificato che attesti lo stato libero o l’unione civile
• Eventuale copia di convenzioni patrimoniali (come la separazione dei beni) o di accordi di convivenza
• Se cittadino extra UE, copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso

Persone giuridiche

• Copia del documento d’identità del legale rappresentante
• Denominazione legale, la sede e il codice fiscale della società, preferibilmente tramite certificato della Camera di Commercio
• Eventuale delibera con cui viene attribuita delega o potere di firma al rappresentante

In caso di acquisto di abitazione come prima casa

• Copia degli atti di acquisto e vendita della precedente abitazione
• Eventuale fattura del venditore o del notaio che consenta la detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA pagata (ai fini del credito d’imposta)

In caso di acquisto di pertinenza dell’abitazione “prima casa”

• Copia dell’atto di acquisto dell’abitazione considerata prima casa
  

Altra documentazione utile

• Copia dei mezzi di pagamento (es. bonifici) relativi a somme già versate
• Dati del mediatore immobiliare, con indicazione della provvigione pattuita e copia dei mezzi di pagamento utilizzati
• Copia del preliminare di vendita (compromesso)
  

Se c’è richiesta di mutuo

• Comunicare i riferimenti della banca che erogherà il mutuo, per permettere al notaio di interfacciarsi con l’istituto
  

Se sei il venditore

Persone fisiche

• Documento d’identità (con eventuali variazioni di residenza)
• Codice fiscale
• Estratto dell’atto di matrimonio o certificato che attesti lo stato libero o l’unione civile
• Copia di eventuali convenzioni matrimoniali o accordi di convivenza
• Se cittadino extra UE, copia del permesso di soggiorno o visto d’ingresso

Persone giuridiche

• Documento d’identità del rappresentante legale
• Denominazione legale, sede e codice fiscale, preferibilmente con certificato camerale aggiornato
• Delibera di conferimento dei poteri, se prevista

Altri documenti fondamentali

• Copia dell’atto di acquisto e, in caso di provenienza da eredità, la dichiarazione di successione e i documenti relativi (come testamento, accettazione di eredità, certificato successorio europeo)
• Planimetria catastale depositata e eventuali altri documenti catastali
• Copia dei mezzi di pagamento ricevuti a titolo di caparra o saldo prezzo
• Copia del preliminare di vendita
• Se l’acquirente accolla un mutuo già esistente, la ricevuta dell’ultimo pagamento effettuato
• In caso di ipoteche ancora non cancellate, copia della ricevuta di estinzione del mutuo e dell’assenso alla cancellazione oppure lettera del notaio incaricato o attestazione della banca dell’avvenuto invio telematico della quietanza all’Agenzia delle Entrate
• Regolamento di condominio e dichiarazione dell’amministratore che attesti l’avvenuto pagamento delle spese ordinarie, con indicazione di eventuali spese straordinarie deliberate o liti in corso
• Provvedimenti edilizi relativi alla costruzione dell’edificio (permesso di costruire, eventuali varianti o condoni edilizi)
• Certificato di agibilità o documentazione che ne attesti la richiesta
• Certificato di destinazione urbanistica, in caso di cessione di terreni o se l’area di pertinenza dell’immobile supera i 5.000 m²
• Documentazione relativa a eventuali diritti di prelazione, se si tratta di locali commerciali, terreni agricoli o immobili locati con contratto regolato dalla legge n. 431/1998
• Attestato di prestazione energetica (APE), obbligatorio in tutti i casi di trasferimento a titolo oneroso