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Vendita o donazione di un immobile? Quale conviene

Scopri le differenze tra donazione e vendita di un immobile, considerando aspetti legali e fiscali. Esamina i vantaggi, gli svantaggi e le responsabilità di entrambi per fare la scelta migliore.
In questo articolo

Cosa si intende per donazione di un immobile

Nel contesto degli immobili, esistono diverse modalità con cui si può trasferire la proprietà di un bene da una parte all’altra. Tra le più comuni, troviamo la donazione e la vendita. La donazione di un immobile rappresenta un atto volontario e gratuito attraverso il quale una persona, chiamata donante, trasferisce la proprietà di un bene o un diritto reale a favore di un’altra persona, il donatario. Questo atto è regolato dal codice civile e viene formalizzato attraverso un atto pubblico, redatto da un notaio in presenza di due testimoni. È possibile donare sia beni mobili che immobili, purché si posseggano al momento della donazione. È importante sottolineare che la donazione non è un atto esente da obblighi, nonostante la sua apparente gratuità.
La vendita, invece, è un contratto a titolo oneroso, cioè comporta il passaggio della proprietà di un bene in cambio di un pagamento. Il prezzo stabilito per l’acquisto dell’immobile rappresenta l’onerosità del contratto e, una volta effettuato il pagamento, il trasferimento della proprietà diventa definitivo. Questo processo, come la donazione, richiede la presenza di un notaio e l’atto viene redatto sotto forma di atto pubblico.

Entrambe le modalità presentano vantaggi e svantaggi, nonché obblighi e responsabilità per le parti coinvolte. Nella scelta tra donazione e vendita, è fondamentale prendere in considerazione vari aspetti, tra cui le implicazioni fiscali, le esigenze personali e le eventuali responsabilità future. Per questo motivo, è sempre consigliabile consultare un professionista nel campo immobiliare o un legale prima di prendere una decisione.

Gli aspetti economici e fiscali: donazione vs vendita

L’Quando si tratta di trasferire la proprietà di un immobile, è fondamentale considerare gli aspetti economici e fiscali coinvolti in tale processo. Infatti, sia la donazione che la vendita comportano dei costi, benché di natura diversa.
Nel caso della donazione, nonostante non ci sia un prezzo da pagare per l’immobile, ci sono comunque costi da sostenere. Il primo è quello relativo all’atto notarile (la parcella del notaio), che varia in base al valore del bene, alla complessità dell’atto, al prestigio dello studio notarile e alla città. A questo si aggiungono le imposte, tra cui l’imposta di registro, l’imposta di bollo, l’imposta di donazione, l’imposta ipotecaria e catastale dell’immobile.
L’importo dell’imposta di donazione varia in base al valore del bene donato (calcolato tramite la rendita catastale) e al grado di parentela tra donante e donatario.

  1. donazione in linea retta, figli, genitori, coniuge, ascendenti e discendenti (come la donazione di un immobile ad un figlio): aliquota al 4% e franchigia fino a 1 milione di euro di valore della donazione. Viene tassata al 4% quella parte che supera la franchigia.
  2. Fratelli e sorelle, parenti fino al quarto grado, affini in linea collaterale fino a terzo grado: hanno il 6% di tassazione ma senza franchigia.
  3. Soggetto portatore di handicap grave riconosciuto dalla legge: la tassazione di applica al superamento di una quota fissa (€ 1.500.000) a prescindere dal grado di parentela.
  4. In tutti gli altri casi (ad esempio, la donazione tra estranei): la tassazione è all’8%.

Altre spese sono:

  1. imposta di registro fissa di 200 euro
  2. imposta ipotecaria: 2% del valore catastale. In caso di prima casa del beneficiario, l’imposta è pari a 200 euro
  3. imposta catastale: 1% del valore catastale. Se si tratta di prima casa del beneficiario, l’imposta è pari a 200 euro
  4. imposta di bollo: 230 euro

La vendita, al contrario, comporta il pagamento di un prezzo per l’immobile. Questo prezzo, stabilito tra le parti, è soggetto a imposte, tra cui l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Inoltre, anche per la vendita sono dovuti i costi relativi all’atto notarile.

Responsabilità e imprevisti: perché la vendita può essere preferibile

Una delle principali ragioni per cui la vendita può essere preferita alla donazione risiede nel fatto che quest’ultima, per legge, comporta alcune responsabilità per il donatario. Infatti, il beneficiario di una donazione è obbligato a fornire sostegno economico al donante per il resto della sua vita, qualora quest’ultimo non fosse più in grado di provvedere al proprio sostentamento. Questo obbligo non sussiste nel caso della vendita, dove si è svincolati da ogni obbligo: questa ragione rende la vendita un’opzione spesso preferita per il trasferimento di immobili.
Inoltre, la donazione può essere revocata in certe circostanze:

  • nascita di nuovi figli del donante
  • indegnità del donatario (ad esempio commissione di delitti gravi da parte del donatario

Inoltre, entro 10 anni dalla morte del donante, gli eredi possono impugnare la donazione se lede la loro quota di legittima e chiedere la restituzione del bene donato.
Oltretutto, il donante può riservarsi la disponibilità materiale del bene donato, e il godimento dello stesso anche a vita, trasferendo al beneficiario la sola titolarità: si tratta della donazione con riserva di usufrutto, con cui il donatario non si priva della disponibilità materiale del bene.
Tutti questi aspetti introducono ulteriori livelli di incertezza per il donatario. A questo punto l’unico vantaggio della donazione resta il suo costo contenuto (soprattutto nei casi di donazione in linea retta).

Al contrario, con la vendita, una volta effettuato il pagamento e formalizzato l’atto di vendita, il trasferimento di proprietà diventa definitivo e irrevocabile. Il venditore non ha diritto ad alcun sostegno economico da parte dell’acquirente e non esistono circostanze che possano causare la revoca della vendita, a meno che non si verifichi un inadempimento da parte dell’acquirente, come il mancato pagamento del prezzo concordato. I beni venduti in vita, a differenza di quelli donati, non rientrano nell’eredità e, quindi, non vanno divisi tra gli eredi. In conclusione, pur essendo la donazione un mezzo generoso e spesso conveniente per trasferire la proprietà di un immobile, i potenziali obblighi e imprevisti che comporta possono rendere la vendita un’opzione più sicura e prevedibile.

Il ruolo del notaio

Sei indeciso tra la donazione e la vendita di un immobile? Non preoccuparti, non sei solo. Questa è una decisione importante che può avere conseguenze significative sia per chi dona che per il destinatario del bene. Ecco perché è essenziale cercare un consiglio personalizzato prima di prendere una decisione.
Un buon notaio saprà ascoltare le tue preoccupazioni, comprendere la tua situazione e darti un consiglio personalizzato. Quindi, prima di prendere una decisione, parlane con un professionista. Ricorda che ogni situazione è unica e che la decisione che è giusta per te potrebbe non esserlo per qualcun altro.

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