Prima di vendere casa arriva quasi sempre lo stesso dubbio: negli anni sono stati spostati un tramezzo, una porta, forse un bagno è stato ridisegnato, ma la planimetria depositata in Catasto è rimasta quella originaria. Il rischio più temuto è che questo scollamento tra carta e realtà blocchi il rogito o obblighi a una sanatoria costosa. La risposta corretta però dipende da cosa è cambiato davvero in casa.
Perché la planimetria conta al momento della vendita
In fase di rogito il notaio verifica che la planimetria depositata in Catasto corrisponda allo stato di fatto dell’immobile, e questo controllo non è una semplice prassi: dal 1° luglio 2010 l’articolo 19, comma 14 del Decreto Legge 78/2010 il venditore è tenuto a dichiarare espressamente che la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dell’immobile, e se la dichiarazione risulta falsa, il rogito rischia la nullità. È per questo che, prima di mettere in vendita, conviene verificare la situazione con un tecnico, confrontando planimetria catastale, titolo edilizio depositato in Comune e stato reale dei muri. Il primo passo pratico, spesso il più veloce, è procurarsi la planimetria catastale aggiornata: senza quel documento in mano, qualsiasi valutazione resta teorica.
Le tolleranze del Salva Casa non coprono tutto
Molti proprietari sperano che le percentuali di tolleranza introdotte dal Decreto Salva Casa risolvano automaticamente il problema. Non è così, o meglio: dipende da cosa si intende per “difformità”. Il Salva Casa ha riscritto l’articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia, prevedendo che gli scostamenti rispetto al titolo abilitativo (per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024) non costituiscano violazione edilizia entro soglie che vanno dal 2% per le unità sopra i 500 mq fino al 6% per quelle sotto i 60 mq di superficie utile. Sono le cosiddette tolleranze costruttive, e riguardano parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta: non sono una franchigia generale che autorizza a ridisegnare liberamente la distribuzione interna degli ambienti. Vale inoltre un limite temporale: le nuove percentuali si applicano solo a interventi già presenti nel progetto originario e realizzati entro quella data, non a lavori successivi né ad abusi già contestati dal Comune.
Cosa succede se sono stati spostati muri interni senza pratica
Se la modifica riguarda semplicemente uno spostamento millimetrico di un tramezzo o una diversa ubicazione di un’apertura interna rispetto a un progetto già autorizzato, la valutazione non rientra tra le tolleranze costruttive appena viste, bensì tra le tolleranze esecutive qui non si applica alcuna soglia percentuale, perché si tratta di difformità di cantiere (irregolarità nell’esecuzione dei muri interni ed esterni, diversa collocazione di aperture, errori corretti in corso d’opera) che la norma considera non costituenti violazione edilizia a prescindere dalla loro entità dimensionale, purché rientrino nei limiti e nelle condizioni previste dal comma 2. In questi casi un tecnico può attestarlo senza bisogno di alcuna sanatoria.
Il discorso cambia se invece è stata realizzata una vera e propria ridistribuzione degli spazi interni (nuove pareti, un vano in più, un bagno spostato) senza presentare alcuna comunicazione al Comune. In questo caso, quando l’intervento non ha toccato parti strutturali e i lavori sono già conclusi, la regolarizzazione passa tipicamente da una CILA in sanatoria (detta anche CILA postuma o a consuntivo): la legge prevede per la mancata comunicazione una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, importo pieno e non riducibile quando i lavori sono già terminati. La riduzione a un terzo (circa 333 euro) si applica invece solo al caso diverso della CILA tardiva, cioè quando la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre l’intervento è ancora in corso d’opera — una situazione che, per lavori fatti “prima del 2024”, di norma non ricorre più. A questi importi si aggiungono i diritti di segreteria comunali.
Se invece i lavori hanno interessato elementi strutturali o richiedevano una SCIA, la strada da percorrere è quella dell’accertamento di conformità semplificato previsto dall’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto anch’esso dal Salva Casa: qui l’importo dovuto varia in base alla procedura applicabile e alle caratteristiche specifiche dell’intervento, e conviene farsi accompagnare da un tecnico abilitato fin dalla prima verifica.
Quando la differenza non ha rilevanza catastale
Un punto che genera spesso confusione è la differenza tra irregolarità urbanistica e planimetria catastale non conforme allo stato di fatto: sono due piani distinti, con regole diverse. Sul fronte del Catasto, la Circolare dell’Agenzia del Territorio n. 2 del 9 luglio 2010 ha chiarito che alcune modifiche interne minori (ad esempio lo spostamento di una porta o di un tramezzo) non hanno rilevanza catastale quando non cambiano il numero dei vani né la loro funzionalità, anche se fanno variare la superficie utile del singolo locale interessato. Attenzione però: la valutazione va fatta caso per caso da un tecnico, perché se lo spostamento trasforma, ad esempio, un ripostiglio in una camera abitabile, oppure crea un nuovo bagno, la modifica smette di essere irrilevante e la variazione catastale tramite procedura DOCFA diventa obbligatoria, da presentare di norma entro trenta giorni dal completamento dei lavori.
Cosa fare concretamente prima del rogito
Il percorso pratico comincia sempre dal confronto tra i tre documenti che raccontano la storia dell’immobile, che si affiancano agli altri documenti necessari per vendere casa: la planimetria depositata in Catasto, il titolo edilizio (o l’assenza di esso) in Comune, e lo stato reale dei muri. Chi vuole affrontare questa verifica in un unico passaggio, senza districarsi tra Agenzia delle Entrate e Conservatoria, può affidarsi a un servizio come Casacheck, pensato proprio per raccogliere in un’unica richiesta i controlli utili prima di comprare o vendere casa. Se dal confronto emerge che la planimetria è effettivamente superata rispetto allo stato attuale, il passo successivo è l’aggiornamento della planimetria catastale tramite pratica DOCFA, che un tecnico abilitato può gestire per conto del proprietario. Se invece il problema non è solo catastale ma riguarda anche la mancanza del titolo edilizio per i lavori svolti (quindi serve una CILA in sanatoria o un accertamento di conformità) è il caso di richiedere un preventivo per la pratica tecnica di regolarizzazione più adatta alla propria situazione, ad esempio tra i servizi tecnici a preventivo dedicati proprio a questo tipo di interventi.
Una verifica fatta in anticipo evita sorprese al momento del rogito, quando un notaio che rileva la difformità può bloccare o rimandare la firma finché la situazione non è chiarita.
