Hai trovato chi vuole comprare la tua casa. Il prezzo è concordato, la stretta di mano è fatta, la data dal notaio è già segnata sul calendario. Poi arriva la telefonata: la planimetria depositata in Catasto non corrisponde a come è fatta la casa, oppure la veranda che hai chiuso anni fa non compare in nessun documento del Comune. Trovare l’acquirente è solo metà del lavoro, e l’altra metà si gioca sulle carte.
Una casa è davvero vendibile quando può passare di mano senza sorprese, cioè quando quello che l’acquirente vede coincide con quello che risulta al Comune e al Catasto, e i documenti richiesti per l’atto esistono già. Vediamo cosa può fermare una firma e in che ordine conviene muoversi.
Cosa può fermare la firma dal notaio
Il notaio non fa sopralluoghi né rilievi. Controlla che nell’atto ci siano le dichiarazioni e le menzioni previste dalla legge e che i documenti allegati siano in regola, come la Cassazione ha ribadito più volte, anche nel 2022. Lo stato reale dell’immobile resta responsabilità di chi vende, che in atto dichiara sotto la propria responsabilità la corrispondenza tra casa, titoli edilizi e planimetrie.
Gli ostacoli che fanno slittare un rogito sono pochi e tornano sempre. Il primo è una planimetria catastale che si discosta in modo rilevante dallo stato di fatto: un bagno aggiunto, una veranda chiusa e trasformata in stanza, un frazionamento mai registrato. Il secondo è un intervento eseguito senza titolo edilizio, come la stessa veranda, un soppalco o un cambio di destinazione d’uso di un locale. Poi c’è la certificazione energetica che manca, è scaduta o è decaduta perché non sono stati fatti i controlli periodici sull’impianto, e le ipoteche o i pignoramenti non estinti che emergono dalla visura ipotecaria. A questi si aggiungono l’agibilità assente o introvabile, che non impedisce la vendita ma può far saltare il mutuo di chi compra o aprire una contestazione sul prezzo, e una posizione condominiale poco chiara, con spese arretrate o delibere per lavori straordinari mai comunicate.
Nessuno di questi problemi si risolve in ventiquattro ore. Per questo la verifica va fatta prima, non durante la trattativa.
I tre documenti che la legge richiede per l’atto
Tre elementi sono richiesti a pena di nullità dell’atto o di sanzione.
L’APE
L’immobile deve avere l’attestato di prestazione energetica, che va allegato al rogito: nell’atto compare anche la clausola con cui l’acquirente dichiara di averlo ricevuto. Lo prevede il D.Lgs. 192/2005, e chi vende senza rischia una sanzione da 3.000 a 18.000 euro. È però il documento più semplice da sistemare, perché un tecnico abilitato lo prepara in pochi giorni. Conviene richiederlo per primo, prima ancora di fotografare la casa, perché classe energetica e indice di prestazione vanno già indicati nell’annuncio.
La conformità catastale
Se la planimetria non rappresenta la casa com’è oggi, non puoi dichiarare in atto che la rappresenta, e senza quella dichiarazione il notaio non può ricevere l’atto, nemmeno se l’acquirente è al corrente di tutto e vorrebbe concludere comunque. Dal 2010, con l’articolo 19 del decreto legge 78, l’atto deve contenere l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità, resa dal venditore o attestata da un tecnico, a pena di nullità. Non è una clausola che le parti possano negoziare.
Contano però solo le differenze rilevanti ai fini catastali, cioè quelle che cambiano il numero di vani, la consistenza, il classamento o la rendita, come hanno chiarito le circolari 2 e 3 del 2010. Un tramezzo spostato che non altera la consistenza è irrilevante, un bagno in più no. Nel secondo caso, prima del rogito serve una variazione catastale con pratica DOCFA, che puoi richiedere con il servizio di aggiornamento della planimetria catastale.
I titoli edilizi
Nell’atto vanno citati gli estremi del permesso con cui la casa è stata costruita o modificata. Lo stabilisce l’articolo 46 del Testo unico dell’edilizia, e anche qui la sanzione è la nullità. Per gli edifici costruiti prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva del venditore. Attenzione, però: la dichiarazione “ante 1967” rende l’immobile commerciabile, ma non dice nulla sulla sua regolarità, perché le modifiche fatte dopo quella data restano soggette alle regole ordinarie.
Quello che il notaio chiede comunque
La legge impone di menzionare i titoli edilizi, non di dimostrare che la casa vi corrisponda fino all’ultimo dettaglio. Con la sentenza 8230 del 2019 le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che la nullità scatta solo se il titolo manca o è falso. Una difformità parziale, come la veranda chiusa senza permesso, non impedisce la vendita, a patto che il titolo originario sia citato, la difformità sia dichiarata in atto e l’acquirente la accetti. Spesso la accetta scontando il prezzo e accollandosi la sanatoria.
Su questo punto, a differenza del Catasto, l’accordo tra le parti è la strada, ed è qui che nasce il rischio. Un venditore può dichiarare in perfetta buona fede la conformità di una casa che negli anni ha subito modifiche mai autorizzate. Se emergono dopo la vendita, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento, e le dichiarazioni false in atto pubblico hanno anche rilievo penale.
Per questo notai, banche e agenzie chiedono sempre più spesso una verifica firmata da un tecnico: la Dichiarazione di Conformità Urbanistica e Catastale, spesso redatta nella forma della Relazione Tecnica Integrata. Il tecnico fa un accesso agli atti in Comune, ricostruisce la storia edilizia dell’immobile, confronta titoli, planimetria e stato di fatto e mette per iscritto, sotto la propria responsabilità, se tutto coincide o quali difformità esistono e come regolarizzarle. Non è un documento obbligatorio per legge a livello nazionale, ma in alcune regioni è ormai prassi e altrove lo richiede la banca prima di erogare il mutuo. Trasforma una dichiarazione del venditore in un’attestazione professionale e, se qualcosa non torna, lo scopri con settimane di anticipo, quando c’è ancora tempo per aggiornare il Catasto o presentare una sanatoria. Se vuoi arrivare dal notaio con questo passaggio già chiuso, puoi richiedere un preventivo per i servizi tecnici.
Le tolleranze costruttive ampliate dal decreto Salva Casa del 2024 hanno reso sanabili molte piccole difformità, ma vanno accertate e dichiarate, non date per scontate. E vale la pena chiarire un equivoco molto diffuso: la conformità catastale da sola non basta. Il Catasto ha una funzione fiscale e non attesta la regolarità edilizia, quindi una planimetria aggiornata su cui compare la veranda abusiva non rende legittima la veranda. Servono entrambe le conformità, ed è quella urbanistica a decidere se la casa è davvero in regola.
In che ordine muoversi
Prima di pubblicare l’annuncio, recupera l’atto di provenienza, la visura e la planimetria catastale, e controlla l’APE: se non c’è o è scaduto, fallo fare subito, perché serve per l’annuncio stesso. Se non hai più la planimetria depositata, puoi richiederla con Pratiche.it, e per verificare intestazione e dati dell’immobile ti serve una visura catastale.
Prima di accettare una proposta, fai controllare da un tecnico la corrispondenza tra casa, planimetria e titoli edilizi, con accesso agli atti in Comune. È il passaggio più lungo, perché molti archivi comunali non sono ancora digitalizzati. Se emergono difformità, valuta con lui se rientrano nelle tolleranze e se bastano una variazione catastale o una sanatoria, così da fissare la data del rogito sapendo quanto tempo serve davvero.
Prima del preliminare, chiedi la visura ipotecaria e la liberatoria dell’amministratore di condominio, e verifica che l’agibilità sia reperibile, soprattutto se chi compra ha bisogno di un mutuo. Anche l’acquirente, del resto, può controllare per conto suo la situazione catastale e ipotecaria prima di fare la proposta, per esempio con il Report Completo di Casacheck: meglio che le carte siano già in ordine quando le guarda qualcun altro.
Al rogito, presentati con un fascicolo completo: APE, planimetria conforme, titoli edilizi e, se l’hai fatta fare, la dichiarazione di conformità firmata dal tecnico.
In una casa pronta per il rogito, le carte e le stanze dicono la stessa cosa. Se un’incongruenza salta fuori a pochi giorni dall’atto, a trattare da una posizione di forza è chi compra, perché può aspettare. Se la scopri tu per primo, tempi e prezzo restano nelle tue mani.
