Il 9 settembre la Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, la proposta di regolamento che punta a dare a Stati, Regioni e Comuni gli strumenti per intervenire sugli affitti brevi nelle zone dove il costo della casa è diventato insostenibile rispetto ai redditi. Ne ha parlato anche Il Sole 24 Ore in una guida alle restrizioni ammesse dal nuovo testo, che comprendono autorizzazioni e licenze, divieti di avviare nuove attività, tetti al numero di notti vendibili ogni anno, limiti per edificio o per quartiere e un aggravio del carico fiscale.
Il criterio con cui si individuano le cosiddette aree sotto stress abitativo è preciso: un territorio può rientrarci quando il prezzo medio delle case supera di almeno otto volte il reddito disponibile medio degli abitanti, con quel rapporto in crescita negli ultimi dieci anni e senza segnali di un’inversione di tendenza nei tre anni successivi. Dove questi parametri sono soddisfatti, le amministrazioni locali potranno anche limitare l’acquisto o l’uso di immobili non destinati alla residenza principale, sempre restando nei confini già previsti dagli ordinamenti nazionali. Le eventuali restrizioni avranno una durata massima di cinque anni, rinnovabile se la situazione di stress abitativo persiste.
È importante inquadrare bene lo stato delle cose. L’Affordable Housing Act è, per ora, solo una proposta legislativa: dovrà passare al vaglio del Parlamento europeo e del Consiglio Ue, un percorso che per i regolamenti comunitari richiede tipicamente mesi, quando non anni, e che può modificare in modo sostanziale il testo attuale. Diverso il discorso per il regolamento (Ue) 2024/1028, che riguarda invece la trasparenza e la condivisione dei dati tra piattaforme di prenotazione e autorità nazionali: quello è già applicabile dal 20 maggio 2026 e non ha nulla a che vedere con le limitazioni territoriali di cui si discute in questi giorni.
Quello che però emerge con chiarezza, a prescindere dai tempi di approvazione a Bruxelles, è la direzione in cui si muove la regolamentazione degli affitti brevi: verso controlli sempre più puntuali, spesso legati all’identificazione precisa di ogni singola unità immobiliare o addirittura dell’intero edificio in cui si trova. Un tetto al numero di immobili affittabili per condominio, per fare un esempio concreto tra quelli citati nella proposta, presuppone che le autorità sappiano esattamente quali unità compongono quel fabbricato e a quale categoria catastale appartengono. In un contesto così, avere una posizione catastale ordinata smette di essere un dettaglio burocratico e diventa una condizione di partenza per chiunque gestisca o voglia iniziare un’attività di locazione turistica.
Pratiche.it mette a disposizione proprio gli strumenti per fare questa verifica prima che sia un Comune o un notaio a farla emergere. La visura catastale riporta foglio, particella, subalterno, categoria e rendita dell’unità ed è il primo controllo utile per verificare che i dati depositati in Catasto corrispondano davvero alla situazione reale. La planimetria catastale permette invece di recuperare il disegno ufficiale dei locali, da confrontare con la disposizione reale dell’immobile se negli anni ci sono stati interventi interni anche piccoli. Per chi sta valutando l’acquisto di una seconda casa da destinare a locazione breve, Casacheck incrocia i dati di Catasto e Conservatoria e segnala annotazioni, ipoteche o difformità che potrebbero complicare la compravendita o una futura richiesta di autorizzazione. E se dal controllo emergesse che la planimetria depositata non rispecchia più lo stato dell’immobile, magari per una ristrutturazione mai comunicata in Catasto, il servizio di aggiornamento planimetria catastale permette di regolarizzare la pratica tramite Docfa.
Che le regole europee arrivino a incidere davvero sul mercato italiano tra qualche mese o restino ferme in Parlamento per anni, mettere in ordine questi documenti resta comunque una precauzione utile per chi affitta o vuole affittare breve.
