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Confini catastali: come verificare i confini di una proprietà

La necessità di accertare i confini di una proprietà nasce nel momento in cui vi è un’incertezza sulla linea di confine dei fondi limitrofi, appartenenti a proprietari diversi.
In questo articolo

Al momento dell’acquisto di un bene immobile, come una casa con giardino o un appezzamento di terra in campagna, si possono incontrare difficoltà nel definire i confini con le proprietà limitrofe, in particolare quando queste demarcazioni non sono chiaramente delineate.

In queste situazioni, cosa può fare il proprietario per prevenire l’uso del terreno da parte del vicino che invade i confini? E come conoscere i confini del proprio terreno?

Cosa si intende per confini catastali

Generalmente, ogni fondo è definito da confini, ossia linee di demarcazione che delimitano l’area di proprietà e indicano dove termina il diritto di un proprietario e inizia quello di un altro. I confini di un terreno o di un fabbricato stabiliscono il perimetro entro il quale il proprietario ha il diritto di usufruire del suo bene

Solitamente, i limiti di una proprietà sono segnati da elementi visibili come muretti in pietra, recinzioni e così via. Quando questi segni non sono presenti, i confini possono dedursi dai documenti relativi alla proprietà dell’immobile, come l’atto di acquisto che specifica l’estensione del fondo, e dalle mappe catastali. 

Ogni immobile, sia esso un’abitazione o un appezzamento di terreno, è identificato da un codice unico di foglio e particella catastali, registrato nel Catasto, dove sono archiviate oltre a visure e planimetrie catastali, anche le mappe catastali con i confini dettagliati di ogni proprietà.

Confini catastali e confini reali

I confini tra due fondi adiacenti possono essere definiti da elementi fisici e visibili come muretti, alberi, corsi d’acqua, sentieri o strade carraie. Tuttavia, può capitare che, ad esempio, un muro divisorio sia posizionato a una certa distanza dal confine registrato nel Catasto. Di conseguenza, si crea una discrepanza tra il confine reale e il confine catastale, definito dalle mappe. Non sempre l’archivio del Catasto viene aggiornato con le modifiche apportate alle proprietà, come costruzioni nuove, ristrutturazioni, suddivisioni o unioni di terreni, creando a una discrepanza tra i documenti catastali e lo stato effettivo dei luoghi. Questo divario è dovuto principalmente alla mancata comunicazione, da parte dei proprietari, degli aggiornamenti relativi alle loro proprietà. Pertanto, le informazioni catastali possono risultare non del tutto attendibili. Infatti, nell’ambito delle prove giuridiche, le evidenze catastali sono considerate l’ultima risorsa da consultare.

L’importanza di verificare i confini

La verifica dei confini di una proprietà diventa essenziale quando sorgono dubbi sulla linea di confine tra terreni adiacenti appartenenti a diversi proprietari. Questa linea demarca la fine di un’area di proprietà e l’inizio di un’altra, solitamente indicata da elementi fisici come muri, paletti, recinzioni o staccionate, per prevenire il sorgere di ambiguità. 

Tuttavia, ci possono essere situazioni in cui questi segnali non sono chiari oppure, sebbene esista una demarcazione visibile, questa non sia in grado di separare in modo certo e definitivo i fondi. Questa incertezza richiede quindi un’azione per stabilire i confini reali dei fondi in questione. Per fare ciò, vengono individuati i confini catastali, ovvero i limiti registrati nel Catasto che delimitano il perimetro di una proprietà come mostrato sulle mappe catastali. La mappa catastale fornisce una rappresentazione grafica del terreno, includendo dettagli come strade, corsi d’acqua, ingombri dei fabbricati, terreni, e altro. Riportare fisicamente i confini catastali sul terreno può essere necessario in diverse circostanze, ad esempio durante la vendita o l’acquisto di un terreno, in caso di litigi per il regolamento dei confini, o quando si deve dividere una proprietà tra gli eredi.

Come conoscere i confini di un terreno

La registrazione dei terreni al Catasto si basa su due elementi chiave:

  • il foglio mappale identifica la porzione di territorio comunale nel quale si trova il bene. Ogni comune è diviso in più fogli che rappresentano altrettante porzioni di terreno
  • le particelle sono porzioni dell’immobile all’interno del foglio mappale e corrispondono a frammenti più piccoli dell’immobile in questione. 

Questi due elementi permettono di identificare univocamente ogni proprietà immobiliare. I riferimenti su foglio mappale e particelle sono indicati negli atti, ad esempio in quello di compravendita. Per chiarire i confini di un terreno o le particelle intestate, specialmente in caso di incertezza, la prima cosa da fare per conoscere i confini dei propri terreni è chiedere un’estratto di mappa anche online, con Pratiche.it. Il documento è una rappresentazione grafica, generalmente 1:2000, di una porzione del territorio, raffigurante la sagoma dei terreni e dei fabbricati di una specifica zona comunale, con i relativi dati catastali (particelle/mappali).

La via stragiudiziale 

L’accertamento dei confini di una proprietà può essere effettuato utilizzando le mappe catastali, come appena spiegato, oppure per via giuridica, nel caso emergano incertezze riguardo a un’area contesa fra due proprietari. 

Queste incertezze possono essere di due tipi: 

  • oggettive, se manca una demarcazione visibile che delimiti chiaramente il confine di proprietà
  • soggettive, nel caso in cui, nonostante la presenza di segni di demarcazione visibili, questi non riescano a definire con precisione i limiti dei fondi. 

In questi contesti, i proprietari dei due fondi interessati possono richiedere che i confini  siano regolamentati giudizialmente.

Se i due proprietari contestano una particella non indicata chiaramente nei loro atti di proprietà, il giudice valuterà la situazione basandosi su prove di varia natura, incluse ispezioni sui luoghi o una consulenza tecnica d’ufficio, necessaria a ricostruire quale sia effettivamente la linea divisoria tra i lotti. Nel caso in cui la particella contesa appaia nei titoli di entrambi i proprietari, saranno questi documenti a essere esaminati e potenzialmente soggetti a revisione.

È importante sottolineare che, in queste dispute, l’oggetto della contesa sono unicamente le linee di confine e non la proprietà stessa del terreno. Ciò implica che non si possono sollevare questioni relative alla validità dell’acquisto del terreno. Di conseguenza, per verificare i confini di una proprietà è necessario ricorrere alle mappe catastali disponibili presso l’agenzia del territorio oppure per via giuridica.

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